Đất có thông báo thu hồi thì không được chuyển quyền sử dụng

Ông Tiến đã tham khảo Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất và hiểu rằng, khi có đủ các điều kiện theo Khoản 1 Điều 188, người sử dụng đất được phép thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Theo Khoản 1 Điều 67 Luật Đất đai 2013 về thông báo thu hồi đất và chấp hành quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì: “Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm”.

Ông Tiến cho rằng vai trò của thông báo thu hồi đất là việc Nhà nước thông báo tới người sử dụng đất về kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm. Có thông báo thu hồi đất không ảnh hưởng tới việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất do không làm thay đổi bất cứ điều kiện nào trong Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013.

Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất trong phạm vi thu hồi đất theo kế hoạch của cơ quan có thẩm quyền vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

Như vậy, trường hợp có thông báo thu hồi đất thì người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013.

Tuy nhiên, thực tế tại địa phương ông, trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất có hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đã được công chứng sau thời điểm thông báo thu hồi đất lại không được thực hiện thủ tục hành chính liên quan tới chuyển quyền sử dụng đất. Ông Tiến cho rằng địa phương thực hiện như vậy là chưa phù hợp với quy định của pháp luật. Ông đề nghị cơ quan chức năng xem xét giải đáp.

Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thanh Hóa trả lời vấn đề này như sau:

Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy định:

“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật”.

Theo Khoản 6 Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

“6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”.

Như vậy, theo quy định tại Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai, trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, theo Khoản 6 Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP nêu trên, người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch, nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.